Obligations du syndic en cas de sinistre dans la copropriété

Lorsqu’un sinistre survient dans un immeuble en copropriété (dégât des eaux, incendie, vol, dégradation, catastrophe naturelle) la question revient toujours : qui doit faire quoi, et dans quels délais ? Les copropriétaires se tournent naturellement vers leur syndic, et c’est bien ce que prévoit la loi.

Le syndic de copropriété est en effet mandaté par le syndicat des copropriétaires pour assurer la conservation de l’immeuble et préserver les intérêts collectifs. Cette mission, encadrée notamment par la loi du 10 juillet 1965 et la loi ALUR de 2014, prend toute son importance en cas de sinistre. Mais entre l’intervention sur les parties communes, la déclaration aux assurances, les démarches d’urgence et le suivi de l’indemnisation, les obligations du syndic sont souvent mal connues; y compris des copropriétaires.

Dans cet article, le Cabinet Macé, syndic de copropriété à La Baule, fait le point sur l’ensemble des obligations qui incombent au syndic dès qu’un sinistre est constaté dans la copropriété.

Première obligation : avoir souscrit les bonnes assurances

Avant même qu’un sinistre survienne, le syndic doit veiller à ce que la copropriété soit correctement assurée. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. Cette couverture indemnise les tiers en cas de dommages causés par les parties communes de l’immeuble. Par exemple une tuile qui chute sur une voiture ou un piéton, un défaut d’entretien d’un escalier provoquant une chute, etc.

Dans la pratique, la quasi-totalité des copropriétés souscrivent une assurance multirisque immeuble, plus protectrice, qui couvre également les dommages subis par le bâti (incendie, dégât des eaux, tempête, vandalisme, ect.). Le choix de cette assurance, son renouvellement et l’arbitrage des garanties relèvent du vote en assemblée générale, mais c’est le syndic qui en assure la souscription effective et la gestion au quotidien. Cette première mission est fondamentale : sans contrat d’assurance adapté, aucune indemnisation possible le jour où le sinistre survient.

Réagir en urgence : sécuriser l’immeuble et ses occupants

Lorsqu’un sinistre touche les parties communes, le syndic a pour première obligation d’agir sans délai pour limiter les conséquences sur le bâti et sur les occupants. Cette obligation découle directement de son rôle de conservation de l’immeuble prévu à l’article 18 de la loi de 1965.
Concrètement, le syndic doit :

• En cas de dégât des eaux d’origine collective (canalisation rompue, infiltration en toiture, débordement dans la cage d’escalier), missionner immédiatement un plombier, un couvreur ou un prestataire d’assèchement pour stopper l’origine du sinistre,
• Après un incendie, missionner les prestataires nécessaires à la sécurisation de l’immeuble,
• En cas de vol, vandalisme ou intrusion dans les parties communes, faire intervenir un serrurier ou un prestataire pour la remise en sécurité,
• En cas de catastrophe naturelle (tempête, inondation, glissement de terrain), mettre en place les premières mesures conservatoires : bâchage de toiture, étaiement, fermeture d’accès dangereux.

Cette réactivité dans l’urgence est l’un des principaux critères de qualité d’un syndic. Sur la presqu’île guérandaise, où les épisodes de tempête, d’embruns et de fortes pluies peuvent être intenses, la capacité du syndic à mobiliser rapidement un réseau de prestataires de confiance est un véritable enjeu pour les copropriétaires.

Déclarer le sinistre dans les délais légaux

Une fois la situation sécurisée, le syndic doit déclarer le sinistre auprès de l’assureur de la copropriété.

Lors de cette déclaration, le syndic transmet à l’assureur tous les éléments utiles : nature du sinistre, dommages constatés, photos, factures, copie du dépôt de plainte le cas échéant, devis de remise en état. Plus la déclaration est complète et documentée, plus l’instruction du dossier est rapide.
À noter : depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) simplifie le traitement des dégâts des eaux dont les dommages sont inférieurs à 5 000 €. Un seul assureur (généralement celui de la copropriété) gère alors le dossier pour le compte de l’ensemble des assurés concernés.

Représenter le syndicat tout au long du dossier

Le syndic n’a pas terminé son rôle une fois la déclaration envoyée. Il représente le syndicat des copropriétaires durant toute la procédure d’indemnisation. Ses missions incluent :

• La présence aux expertises organisées par l’assureur, parfois avec un expert d’assuré mandaté,
• la transmission des devis des entreprises chargées des réparations,
• le suivi du versement de l’indemnité, encaissée sur le compte du syndicat,
• l’organisation des travaux de remise en état des parties communes,
• le cas échéant, l’information de l’assemblée générale sur le déroulement du sinistre et son issue,
• si le sinistre a pour origine la faute d’un tiers, le syndic peut également engager une action en recours au nom du syndicat.

Quand un sinistre touche une partie privative

C’est une question fréquente : le syndic doit-il intervenir lorsque le sinistre survient dans un logement ? La réponse de principe est non. Les dommages aux parties privatives relèvent du copropriétaire ou de son locataire, qui doit gérer la déclaration avec sa propre assurance habitation.
En revanche, dès que le sinistre privatif affecte les parties communes (un dégât des eaux qui s’écoule dans la cage d’escalier, un incendie qui se propage à la toiture commune…), le syndic redevient pleinement compétent. C’est aussi le cas si la cause du sinistre se trouve dans une partie commune (canalisation collective, toiture).

Le Cabinet Macé : un syndic de proximité à La Baule

Faire face à un sinistre est toujours une épreuve pour une copropriété : urgence, stress, incertitudes sur les responsabilités, attente de l’indemnisation. La qualité de l’accompagnement du syndic fait alors toute la différence.
Le Cabinet Macé est syndic de copropriété à La Baule depuis de nombreuses années. Notre proximité géographique avec les immeubles que nous gérons sur La Baule, Guérande, Pornichet, Le Pouliguen, Batz-sur-Mer et Le Croisic nous permet d’intervenir rapidement, de connaître personnellement nos prestataires de confiance et d’assurer un suivi rigoureux de chaque dossier de sinistre; de la déclaration jusqu’au versement final de l’indemnité.